Meta-Description: Vorsorgewohnung verkaufen in Wien: an Anleger oder Eigennutzer, was die Befristung wert ist, ImmoESt und die Vorsteuer-Falle – ehrlich durchgerechnet.
Anlegerwohnung / Vorsorgewohnung verkaufen: Rendite trifft Realität
Die Vorsorgewohnung war einmal das Lieblingskind der österreichischen Geldanlage – gekauft mit Prospekt, Steuervorteil und dem Versprechen, dass sich „das von selbst zahlt". Beim Verkauf zeigt sich dann, was sie wirklich war. Gute Nachricht: Mit der richtigen Strategie ist auch der Ausstieg ein gutes Geschäft. Man muss nur wissen, an wen man verkauft – und was das Finanzamt dazu sagt.
Vermietet → an Anleger (Preis aus der Ertragsrechnung), frei → an Eigennutzer (Vergleichswert, meist höher). Eine Befristung mit absehbarem Ende kann Gold wert sein: vermietet kaufen, frei weiterverkaufen. Steuerlich gilt: keine Hauptwohnsitzbefreiung, also regulär ImmoESt – und bei Kauf mit Vorsteuerabzug droht innerhalb von 20 Jahren die Vorsteuerberichtigung. Vor dem Inserat zum Steuerberater, nicht danach.
1. Zwei Käufergruppen, zwei Preise
Der wichtigste Gedanke zuerst: Ihre Wohnung hat zwei verschiedene Preise, je nachdem, wer sie kauft.
Nettomiete durch Kaufpreis: Liegt die Rendite unter seinen Alternativen, kauft er nicht – egal wie schön das Parkett ist. Vermietete Wohnungen erzielen deshalb typisch spürbar weniger als freie. Zustand des Mietvertrags, Mietzinshöhe und -reserve, Betriebskostenstruktur: alles Preisfaktoren. Vermietet verkaufen im Detail →
Er zahlt Vergleichswert plus Emotion – aber nur, wenn er auch einziehen kann. Eine unbefristet vermietete Wohnung ist für ihn schlicht kein Produkt. Läuft Ihre Befristung in 6–12 Monaten aus, kann sich Warten aufs freie Übergeben also rechnen: Der Preisunterschied liegt oft im zweistelligen Prozentbereich.
2. Die Steuerthemen: ImmoESt und die Vorsteuer-Falle
- —Keine Hauptwohnsitzbefreiung: Sie haben nie dort gewohnt – also fällt auf den Veräußerungsgewinn regulär ImmoESt an: 30 % bei Neuvermögen, bei Altvermögen pauschal meist 4,2 % vom Verkaufserlös. Abschreibungen der Vermietungsjahre können den steuerlichen Gewinn erhöhen – die Grundlagen hier →
- —Die Vorsteuer-Falle: Klassische Vorsorgewohnung, gekauft „netto" mit Vorsteuerabzug? Dann läuft ein 20-jähriger Berichtigungszeitraum. Ein steuerfreier Verkauf innerhalb dieser Frist kann anteilige Vorsteuer-Rückzahlung auslösen – pro fehlendem Jahr ein Zwanzigstel. Gestaltbar ist das (etwa durch Verkauf mit USt-Option an einen anderen Vermieter), aber nur vor Vertragserrichtung.
- —Deshalb meine Reihenfolge: zuerst Steuerberater (eine Stunde, gut investiert), dann Preisstrategie, dann Inserat. Ich liefere dem Steuerberater die Zahlen, die er braucht – Anschaffungskosten, AfA-Historie, Mietdaten.
Anleger- oder Eigennutzer-Strategie – was bringt bei Ihrer Wohnung mehr? Ich rechne beide Szenarien durch, inklusive Befristungs-Timing. Mit Zahlen, nicht mit Prospekt-Prosa.
Kostenlose Bewertung anfragen3. Vermarktung: andere Zielgruppe, andere Bühne
Ein Anleger will keine Sonnenuntergangs-Lyrik, sondern ein Zahlenblatt: Nettomiete, Betriebskosten, Rücklage, Befristungsende, Mietzinsreserve, Rendite brutto/netto. Das Exposé für eine Anlegerwohnung sieht bei mir entsprechend anders aus als das für die Familienwohnung – nüchterner, tabellarischer, vollständiger (was ein Exposé können muss →). Und die Besichtigung? Findet oft gar nicht statt – gute Anleger kaufen nach Aktenlage, mit einem einzigen Termin zur Verifikation. Auch das ist eine Kunst: Der Mieter soll vom Verkauf so wenig wie möglich mitbekommen, das schützt Ihre Mieteinnahmen bis zur Übergabe.
Häufige Fragen zur Anlegerwohnung
An wen verkaufe ich am besten?
Vermietet an den nächsten Anleger (Ertragswert), frei an Eigennutzer (Vergleichswert, meist höher). Befristungsende abwarten kann sich rechnen.
Was ist die Vorsteuer-Falle?
Bei Kauf mit Vorsteuerabzug kann ein Verkauf innerhalb von 20 Jahren anteilige Rückzahlung auslösen – gestaltbar, aber nur vor Vertragserrichtung.
Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung?
Nein – es fällt regulär ImmoESt an: 30 % vom Gewinn bei Neuvermögen, pauschal meist 4,2 % vom Erlös bei Altvermögen.
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Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Bauträger · Mehr über mich →
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. USt- und ImmoESt-Fragen klärt im konkreten Fall Ihr Steuerberater – idealerweise vor dem Inserat.
Der Ausstieg soll sich rechnen. Rechnen wir.
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