Meta-Description: Vermietete Wohnung verkaufen: Was der Mietvertrag für den Preis bedeutet, welche Käufer infrage kommen und wann sich Warten auf den Auszug rechnet. Der Wien-Guide.
Vermietete Wohnung verkaufen: Was der Mietvertrag für Ihren Preis bedeutet
Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist kein Problem – es ist ein anderes Produkt. Anderer Käufer, andere Rechnung, anderer Preis. Wer das versteht, verkauft gut. Wer es ignoriert, wundert sich über ausbleibende Anfragen. Hier die Zusammenhänge.
Der Verkauf ist jederzeit möglich – der Käufer übernimmt das Mietverhältnis („Kauf bricht nicht Miete"). Der Preisabschlag gegenüber der leeren Wohnung hängt am Mietvertrag: befristet und marktnah vermietet kostet wenig, unbefristet mit Altvertrag bis zu 30 %. Deshalb immer zwei Szenarien rechnen: Verkauf jetzt (an Anleger) oder nach Auszug (an Eigennutzer).
1. Die Rechtslage: Kauf bricht nicht Miete
Der Käufer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten. Der Verkauf selbst ist kein Kündigungsgrund: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (typisch: Wiener Altbau) sind Kündigungen durch den Vermieter nur aus wenigen gesetzlichen Gründen möglich. Wer Ihnen rät, den Mieter „einfach rauszubekommen", rät Ihnen zu einem Rechtsstreit, den Sie wahrscheinlich verlieren.
Was hingegen legitim ist: das offene Gespräch mit dem Mieter. Manche ziehen gegen eine faire Ablöse gerne früher aus, manche wollen selbst kaufen – beides habe ich oft verhandelt, diskret und ohne Druck. Ein Mieter ist keine Last, sondern ein Beteiligter, den man anständig behandelt. Auch das spricht sich in Wien herum.
2. Was der Mietvertrag mit dem Preis macht
Der Käufer weiß, wann er über die Wohnung verfügen kann, und verdient bis dahin ordentlich. Solche Objekte kaufen Anleger gern – teils sogar Eigennutzer mit Geduld.
Ein unbefristeter Vertrag mit 4 €/m² Friedenszins in einem 14-€-Grätzl macht die Wohnung zur reinen Renditerechnung – und die fällt entsprechend aus: 10–30 % unter Leerstandswert sind realistisch.
Oft die eleganteste Lösung: Der Mieter kennt und liebt die Wohnung, es entfallen Besichtigungen und Übergaberisiken. Die Preisbasis liefert eine neutrale Bewertung – dann ist es für beide fair.
Was ist Ihre vermietete Wohnung wert – jetzt und nach Auszug? Ich rechne Ihnen beide Szenarien konkret durch, inklusive Prüfung des Mietvertrags.
Kostenlose Bewertung anfragen3. Die zwei Szenarien, die Sie rechnen sollten
Szenario A – jetzt verkaufen, vermietet: Zielgruppe Anleger, Vermarktung über Renditeargumente (Mietzins, Entwicklungspotenzial, Substanz). Kein Leerstandsrisiko, sofortige Liquidität – dafür der Vertragsabschlag.
Szenario B – nach Auszug verkaufen, leer: Voller Eigennutzerpreis – dafür Wartezeit, laufende Kosten, eventuell eine Ablösevereinbarung. Ob sich das rechnet, hängt von der Differenz der beiden Preise und Ihrer Zeitachse ab.
Welches Szenario gewinnt, ist keine Gefühlsfrage, sondern eine Rechenaufgabe – und manchmal gibt es ein Szenario C, an das niemand gedacht hat (Verkauf an den Mieter, Teilverkauf im Paket mit anderen Einheiten, Warten auf eine anstehende Befristung). Solche Wege zu finden, bevor sie jemand vermisst, ist der Teil meiner Arbeit, den man im Exposé nie sieht. Steuerlich gilt übrigens: Für vermietete Objekte greift die Hauptwohnsitzbefreiung naturgemäß nicht – die ImmoESt-Details hier →
Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja, jederzeit – der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein. Zielgruppe sind vor allem Anleger.
Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung?
Je nach Vertrag 10–30 % unter Leerstandswert – befristet und marktnah kostet wenig, unbefristeter Altvertrag viel.
Darf ich dem Mieter wegen des Verkaufs kündigen?
Nein, der Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Einvernehmliche Lösungen (Ablöse, Kauf durch den Mieter) sind aber verhandelbar.
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Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Bauträger · Mehr über mich →
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