Meta-Description: Immobilienertragsteuer in Österreich verständlich: 30 % auf den Gewinn – aber Hauptwohnsitzbefreiung, Altvermögen & Herstellerbefreiung sparen oft alles. Der Überblick für Wiener Verkäufer.
ImmoESt beim Verkauf: Wann Sie zahlen – und wann keinen Cent
„30 Prozent Steuer? Dann bleibt ja nichts über!" – so beginnen viele Erstgespräche. Und sehr oft endet dieselbe Rechnung mit: null Euro ImmoESt. Denn die Ausnahmen sind großzügiger, als die Schlagzeile vermuten lässt. Hier der Überblick – verständlich, mit den Zahlen, auf die es ankommt.
Die Immobilienertragsteuer beträgt 30 % auf den Veräußerungsgewinn – nicht auf den Verkaufspreis. Wer die Wohnung 2 Jahre durchgehend ab Kauf oder 5 der letzten 10 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat, zahlt gar nichts (Hauptwohnsitzbefreiung). Für Altvermögen (Kauf vor 31.3.2002) gilt eine Pauschale von effektiv 4,2 % des Verkaufspreises. Abgeführt wird die Steuer vom Vertragserrichter – Sie müssen dafür nirgendwo anstehen.
1. Die Grundregel: 30 % – aber worauf?
Die ImmoESt beträgt 30 % – aber auf den Gewinn, nicht auf den Preis. Gerechnet wird: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (inklusive damaliger Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, plus wertsteigernde Investitionen wie ein Badumbau oder neue Fenster).
Ein Beispiel: 2015 um 400.000 € gekauft, 30.000 € investiert, heute um 560.000 € verkauft – der Gewinn beträgt 130.000 €, die ImmoESt 39.000 €. Unangenehm, aber weit entfernt von „30 % vom Verkaufspreis". Und in vielen Fällen fällt sie ganz weg – dazu gleich.
2. Hauptwohnsitzbefreiung: der häufigste Weg zu null
Wer die eigene Wohnung verkauft, in der er tatsächlich gelebt hat, zahlt in den meisten Fällen keine ImmoESt. Zwei Varianten führen zur Befreiung:
Die Immobilie war ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz, und Sie geben diesen mit dem Verkauf auf.
Die Immobilie war innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz. Das rettet auch Fälle, in denen zuletzt vermietet wurde.
Wichtig: Es zählt der tatsächliche Lebensmittelpunkt, nicht nur der Meldezettel – und der Hauptwohnsitz muss im Zuge des Verkaufs aufgegeben werden. Die Details (Toleranzfristen, mitverkaufter Garten, Grundstücksgröße) sind Fall für Fall zu prüfen. Hier zahlt sich der Blick eines Profis doppelt aus – im Wortsinn.
3. Altvermögen: die 4,2-%-Pauschale
Haben Sie (oder Ihr Rechtsvorgänger – etwa bei Erbschaft) die Immobilie vor dem 31. März 2002 angeschafft, gilt sie steuerlich als „Altvermögen". Dann wird nicht der echte Gewinn ermittelt, sondern pauschal gerechnet: effektiv 4,2 % des Verkaufspreises.
Beispiel: Verkauf um 600.000 € → 25.200 € ImmoESt. Bei nach 1987 umgewidmeten Grundstücken gilt ein höherer Pauschalsatz von effektiv 18 %. Für geerbte Wiener Wohnungen aus langjährigem Familienbesitz ist die 4,2-%-Pauschale der Regelfall – mehr dazu im Erbschafts-Artikel →
Was bleibt bei Ihrem Verkauf netto übrig? Im Erstgespräch rechnen wir Preis, Kosten und Steuer gemeinsam durch – auf Wunsch stimme ich mich mit Ihrem Steuerberater ab.
Erstgespräch vereinbaren4. Herstellerbefreiung & weitere Ausnahmen
Herstellerbefreiung: Haben Sie das Gebäude selbst errichtet (als Bauherr mit Baurisiko), ist der Gebäudeanteil befreit – der Grundanteil bleibt steuerpflichtig. Relevant vor allem bei Häusern im Wiener Umland.
Außerdem gut zu wissen: Schenkung und Erbschaft lösen selbst keine ImmoESt aus – die Steuer entsteht erst beim späteren Verkauf, dann aber mit der Historie des Vorbesitzers. Und: Verluste aus anderen Grundstücksverkäufen können unter Umständen gegengerechnet werden. Der Ordnung halber: Ich bin Makler und Bewerter, kein Steuerberater – die verbindliche Auskunft für Ihren Fall gibt Ihr Steuerberater. Ich liefere die realistische Verkaufszahl, auf der er rechnen kann, und stimme mich gerne direkt mit ihm ab.
5. Wie das in der Praxis abläuft
Die gute Nachricht zum Schluss: Um die Abfuhr kümmern Sie sich nicht. Der Vertragserrichter – Notar oder Rechtsanwalt – berechnet die ImmoESt im Zuge der Kaufvertragsabwicklung, meldet sie dem Finanzamt und führt sie direkt ab. In meiner Begleitung ist dieser Schritt Teil des Gesamtablaufs: Die steuerliche Einordnung klären wir vor der Vermarktung, nicht danach – damit die Zahl, mit der Sie planen, auch die ist, die am Konto ankommt. Böse Überraschungen beim Notar sind vermeidbar. Man muss sie nur vorher vermeiden wollen.
Häufige Fragen zur ImmoESt
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich?
Grundsätzlich 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Für Altvermögen (Anschaffung vor 31.3.2002) effektiv 4,2 % des Verkaufspreises.
Wann greift die Hauptwohnsitzbefreiung?
Bei 2 Jahren durchgehendem Hauptwohnsitz ab Anschaffung oder 5 von 10 Jahren – jeweils mit Aufgabe des Hauptwohnsitzes beim Verkauf.
Wer führt die ImmoESt ab?
Der Vertragserrichter (Notar/Rechtsanwalt) – im Zuge der Kaufvertragsabwicklung, direkt an das Finanzamt.
Gilt die Befreiung auch für geerbte Immobilien?
Nicht automatisch – für Erben zählt in der Regel die Historie des Verstorbenen (z. B. für die Altvermögens-Einstufung). Unbedingt vorab prüfen lassen.
Artikel wie dieser, direkt ins Postfach: neue Ratgeber, neue Objekte, Wissenswertes rund um Immobilien. 1–2× im Monat, jederzeit abmeldbar.
Updates erhalten
Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Bauträger · Mehr über mich →
Verkauf geplant? Klären wir zuerst die Zahlen.
Kostenloses Erstgespräch: +43 699 17 17 11 11