Meta-Description: Warum das erste Foto über Ihren Verkaufspreis mitverhandelt, was in ein Exposé gehört – und wann sich ein Video wirklich lohnt. Vom Berufsfotografen erklärt.
Exposé, Fotos, Video: Wie der erste Eindruck den Preis mitverhandelt
Ich bin Berufsfotograf, also ja: befangen. Aber scrollen Sie einmal fünf Minuten durch die Wiener Portale – schiefe Handyfotos, zugezogene Vorhänge, und erstaunlich oft eine offene Klobrille im Titelbild. Diese Inserate verhandeln bereits gegen ihre Eigentümer, bevor der erste Interessent angerufen hat.
Auf den Portalen entscheidet das erste Foto in Sekunden, ob Ihr Inserat geöffnet wird. Professionelle Fotos, ein bemaßter Grundriss und ein Exposé, das Fragen beantwortet statt Adjektive stapelt, bringen mehr qualifizierte Anfragen – und mehr Nachfrage heißt bessere Preise. Video/3D-Rundgang: sinnvoll bei hochwertigen Objekten und Käufern von außerhalb, sonst nettes Extra.
1. Fotos: ehrlich, aber im besten Licht
Gute Immobilienfotografie hat zwei Todfeinde: das lieblose Handyfoto und das überzogene Gegenteil – Ultraweitwinkel, der aus 12 m² einen Ballsaal macht. Ersteres kostet Anfragen, letzteres produziert Besichtigungstourismus mit eingebauter Enttäuschung: Der Käufer kommt, vergleicht Foto mit Realität und verhandelt ab diesem Moment gegen Sie. Vertrauen verspielt man nur einmal.
- —Licht schlägt alles: Tageslicht, aufgedrehte Lampen, kein Blitz. Ich fotografiere zur Tageszeit, zu der die Wohnung am besten funktioniert – das weiß man nach zehn Minuten vor Ort.
- —Vorbereitung ist die halbe Miete: aufgeräumt, neutralisiert, Klobrille zu. Klingt banal – scheitert aber auf den Portalen täglich hundertfach.
- —Die Reihenfolge erzählt die Geschichte: Das stärkste Bild zuerst (meist Wohnraum oder Ausblick), dann der logische Rundgang. Der Abstellraum hat im Titelbild nichts verloren – auch wenn er noch so ordentlich ist.
- —Schwächen zeigen, nicht verstecken: Ein Bild vom renovierungsbedürftigen Bad gehört dazu. Wer es weglässt, verhandelt die Enttäuschung später vor Ort – zu schlechteren Konditionen.
2. Das Exposé: Antworten statt Adjektive
„Lichtdurchflutet", „charmant", „zentral gelegen" – das schreibt jeder, das liest keiner. Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, die ein ernsthafter Käufer ohnehin stellen wird:
Bemaßter Grundriss – nicht die verwaschene Kopie aus 1974. Käufer möblieren im Kopf; ohne Maße geht das nicht.
Die Zahlen: Betriebskosten inklusive Rücklage, Energieausweis-Kennzahlen (was HWB & Co bedeuten →), Baujahr, Heizungsart. Fehlen sie, fragt der Gute nach – und der Beste klickt weiter.
Haus & Gemeinschaft: Zustand des Hauses, letzte Sanierungen, anstehende Beschlüsse. Was Käufer dazu fragen werden →
Der Nebeneffekt eines vollständigen Exposés: Es filtert. Wer nach der Lektüre einen Termin will, ist ein echter Interessent – nicht jemand, der sonntags gern fremde Wohnungen anschaut.
Fotos, Grundriss, Exposé – bei mir Teil der Leistung, nicht Zusatzpaket: Ich fotografiere Ihre Wohnung selbst, als Berufsfotograf. Das Ergebnis sehen Sie, bevor irgendetwas online geht.
Kostenlose Bewertung anfragen3. Video & 3D-Rundgang: wann es sich lohnt
Ein Rundgang ersetzt die erste Besichtigung – das spart allen Zeit, wenn die Interessenten weit weg sitzen (Auslandskäufer, Anleger) oder das Objekt groß und erklärungsbedürftig ist. Bei der gut fotografierten 65-m²-Wohnung im 15. Bezirk ist er hingegen das Sahnehäubchen, das niemand bestellt hat: nett, aber kaufentscheidend ist er nicht. Mein Rat: Erst die Fotos perfekt, dann über Bewegtbild reden – nicht umgekehrt. Wie die Vermarktung in den Gesamtablauf passt: Der Ablauf Schritt für Schritt →
Häufige Fragen zu Exposé & Fotos
Wie wichtig sind die Fotos wirklich?
Sie entscheiden in Sekunden, ob Ihr Inserat geöffnet wird – und damit über die Zahl der Anfragen, aus denen später der Preis entsteht.
Was gehört ins Exposé?
Bemaßter Grundriss, Betriebskosten inkl. Rücklage, Energiekennzahlen, Zustand von Haus und Wohnung – alles, was ein ernsthafter Käufer ohnehin fragt.
Braucht es ein Video?
Bei hochwertigen Objekten und Käufern von außerhalb ja – sonst sind perfekte Fotos wichtiger als jedes Bewegtbild.
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Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Bauträger · Mehr über mich →
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