Der richtige Zeitpunkt: Saison, Zinsen, Lebenslage – und was Warten wirklich kostet

„Wir warten noch, bis der Markt wieder anzieht." Diesen Satz höre ich seit 15 Jahren – bei steigenden Preisen (weil es ja weiter steigt), bei fallenden (weil es sich ja erholen wird) und bei stabilen (sicherheitshalber). Das Problem: Warten fühlt sich gratis an und ist es nicht. Rechnen wir es aus.

1. Saison: real, aber überschätzt

Ja, Frühjahr und Herbst bringen mehr Besichtigungsverkehr; im August ist halb Wien am Meer und im Dezember kauft niemand zwischen Punsch und Weihnachtsfeier eine Wohnung. Aber: Der Effekt liegt im niedrigen einstelligen Prozentbereich und betrifft vor allem die Dauer, weniger den Preis. Eine gut vorbereitete Wohnung verkauft sich auch im Februar – eine schlecht bepreiste auch im Mai nicht. Wegen der Saison einen Verkauf um Monate zu verschieben, ist fast nie rational.

2. Zinsen & Nachfrage: der Rückenwind von 2026

Zwei Dinge haben die Käuferseite zuletzt spürbar belebt: Die EZB hat die Leitzinsen seit 2024 deutlich gesenkt, Wohnkredite sind wieder leistbarer geworden. Und die KIM-Verordnung – die strengen Kreditvergaberegeln (20 % Eigenmittel, 40 % Schuldendienstquote) – ist Mitte 2025 ausgelaufen; Banken können wieder flexibler finanzieren. Mehr finanzierbare Käufer heißt mehr Nachfrage pro Inserat. Wer also „auf bessere Zeiten" gewartet hat: Sie sind, gemessen an 2023, bereits da. Auf noch bessere zu warten, ist Kaffeesudleserei – auch meiner.

3. Die Rechnung, die keiner macht: Was ein Jahr Warten kostet

Nehmen wir eine typische 70-m²-Wohnung, Wert rund 350.000 €, die leer steht, „bis der Markt besser wird":

Macht in Summe grob 15.000–20.000 € pro Jahr Warten – der Markt müsste also um 4–6 % steigen, nur damit Sie auf null aussteigen. Er kann das tun. Er kann auch das Gegenteil tun. Sicher sind nur die Kosten. Wie sich Leerstand konkret summiert, rechne ich demnächst im eigenen Artikel vor.

4. Der Regulierungs-Countdown: „Raus aus Gas" & Co

Wer eine ältere Wohnung hält, wartet nicht in einem neutralen Umfeld – die Regulierung läuft gegen den unsanierten Bestand:

• —Erneuerbare-Wärme-Gesetz (2024): Gasheizungen sind im Neubau verboten. Für den Bestand gibt es (noch) keine Tauschpflicht – aber die Richtung ist unmissverständlich.
• —Wien: „Raus aus Gas" bis 2040: Rund 400.000 Wiener Wohnungen heizen mit Gasthermen – die Stadt will bis 2040 alle fossilen Heizungen ersetzt haben. Käufer einer Gastherm-Wohnung rechnen die Umrüstung (Fernwärme, Wärmepumpe – je nach Haus schnell 15.000–30.000 € anteilig) heute schon ein. Dieser Abschlag wird mit jedem Jahr Richtung 2040 eher größer.
• —EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024): Der Gebäudebestand muss seinen Energieverbrauch bis 2030/2035 schrittweise senken – wie Österreich das umsetzt, wird gerade konkretisiert. Sicher ist: Schlechte Energieklassen werden erklärungsbedürftiger, nicht weniger. Was Ihr Energieausweis aussagt →
• —Die Gegenseite fairerweise auch: Für Umrüstungen gibt es großzügige Förderungen (Bund und Stadt Wien) – wer saniert hat, verkauft besser. Nur das unentschlossene Dazwischen – weder sanieren noch verkaufen – zahlt drauf.

5. Lebenslage schlägt Markt-Timing

Nach 224 Verkäufen ist mein ehrliches Fazit: Die besten Verkäufe waren nie die mit dem cleversten Timing, sondern die mit der besten Vorbereitung zum richtigen Lebenszeitpunkt – Erbschaft geregelt, Scheidung sauber gelöst, Übersiedlung geplant, Preisstrategie durchdacht (wie die aussieht →). Den Markthöchststand erwischt man ohnehin nur im Rückspiegel – und dort sieht bekanntlich jeder wie ein Genie aus.

Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Bauträger · Mehr über mich →

Hinweis: Beträge sind typische Größenordnungen für Wien (Stand Juli 2026), keine Zusagen. Steuer- und Förderfragen klärt im Einzelfall Ihr Steuerberater bzw. die Förderstelle.