Meta-Description: Wofür Verkäufer wirklich haften, was „gekauft wie besichtigt" kann – und warum Ehrlichkeit die günstigste Rechtsschutzversicherung ist. Klartext aus Wien.
Haftung & Gewährleistung: Welche Pflichten Verkäufer wirklich haben
Die Angst, „nach dem Verkauf noch jahrelang zu haften", höre ich in fast jedem Erstgespräch. Die Beruhigung vorweg: Wer ehrlich verkauft und sauber dokumentiert, hat wenig zu befürchten. Die Verurteilten in den einschlägigen Gerichtsurteilen haben fast immer dasselbe getan – gewusst und geschwiegen.
Gesetzlich gilt drei Jahre Gewährleistung ab Übergabe. Zwischen Privaten lässt sie sich vertraglich weitgehend ausschließen – nie ausschließbar sind arglistig verschwiegene Mängel und zugesagte Eigenschaften. Praktisch heißt das: bekannte Mängel offenlegen (am besten schriftlich im Vertrag), nichts Falsches zusichern, Übergabe protokollieren. Ehrlichkeit ist hier keine Tugend, sondern die billigste Versicherung.
1. Was das Gesetz sagt – in drei Sätzen
Sie schulden dem Käufer die Wohnung in dem Zustand, der vereinbart oder gewöhnlich vorauszusetzen ist – dafür haften Sie drei Jahre ab Übergabe (Gewährleistung). Zwischen Privatpersonen darf diese Gewährleistung im Kaufvertrag weitgehend ausgeschlossen werden, und das ist auch üblich. Nicht ausschließbar bleiben zwei Dinge: Arglist (Sie kannten den Mangel und haben ihn verschwiegen oder vertuscht) und ausdrückliche Zusagen („Das Dach wurde 2020 saniert" – wenn's nicht stimmt, haften Sie dafür, Klausel hin oder her).
2. „Gekauft wie besichtigt" – der überschätzte Talisman
Die Klausel wirkt wie ein Allheilmittel, ist aber nur ein Regenschirm: gut gegen Nieselregen, nutzlos beim Rohrbruch. Sie deckt erkennbare Mängel ab – den Sprung in der Fliese, die abgewohnte Küche. Was sie nie deckt: versteckte Mängel, die Sie kannten (der Schimmel hinterm Kasten, die Feuchtigkeit, die jeden Winter kommt), und alles, was Sie aktiv beschönigt haben. Frisch überstrichener Schimmel ist vor Gericht keine Renovierung, sondern ein Beweisstück.
3. Was Sie offenlegen müssen
- —Bekannte Substanzmängel: Feuchtigkeit, Schimmel, Schädlinge, Setzungsrisse, Probleme mit Leitungen oder Heizung – auch wenn sie gerade „Ruhe geben".
- —Nicht genehmigte Umbauten: Die schwarz eingebaute Dusche, die entfernte Wand ohne Bewilligung. Kommt später hervor – und es kommt praktisch immer hervor –, wird es teuer.
- —Beschlossenes und Absehbares aus der Eigentümergemeinschaft: Sonderumlagen, beschlossene Sanierungen, bekannte Großprojekte. Was Käufer dazu fragen →
- —Rechtliches rund um die Wohnung: laufende Verfahren, Dienstbarkeiten, Mietverhältnisse – der Vertragserrichter braucht das ohnehin für den Vertrag (der rechtliche Weg →).
Mein Zugang: Offenlegen und einpreisen. Ein bekannter Mangel, der im Exposé steht, ist eine Preisposition. Derselbe Mangel, der nach der Übergabe auftaucht, ist ein Rechtsstreit. Ersteres ist deutlich billiger.
Erstgespräch vereinbaren4. Drei Dokumente, die Sie schützen
Erstens: eine schriftliche Mängelliste im Kaufvertrag – was dort steht, wurde offengelegt, Punkt. Zweitens: das Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und Zustand bei Übergabe. Drittens: das vollständige Exposé samt Energieausweis (Pflichten & Fristen →) – es dokumentiert, was der Käufer wusste. Alle drei entstehen bei mir nebenbei im normalen Ablauf; niemand muss dafür Aktenordner wälzen.
Häufige Fragen zur Haftung
Wie lange hafte ich nach dem Verkauf?
Gesetzlich drei Jahre ab Übergabe – zwischen Privaten meist vertraglich ausgeschlossen, außer für Arglist und zugesagte Eigenschaften.
Schützt „gekauft wie besichtigt"?
Gegen erkennbare Mängel ja. Gegen verschwiegene bekannte Mängel und Täuschung nie.
Was muss ich offenlegen?
Alle wesentlichen bekannten Mängel, nicht genehmigte Umbauten und beschlossene Sanierungen bzw. Sonderumlagen – am besten schriftlich im Vertrag.
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Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Bauträger · Mehr über mich →
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Gewährleistungs- und Vertragsfragen klärt im konkreten Fall Ihr Notar oder Rechtsanwalt.
Ruhig schlafen – vor und nach dem Verkauf.
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