Meta-Description: Verlassenschaft, Einantwortung, Erbengemeinschaft: Wie der Verkauf einer geerbten Immobilie in Wien abläuft, was steuerlich gilt – und wie Miterben an einen Tisch kommen.
Geerbte Immobilie verkaufen: Verlassenschaft, Erbengemeinschaft, Fristen
Eine geerbte Wohnung ist selten nur eine Immobilie – sie ist das Elternhaus, die Erinnerung, manchmal der Zankapfel. Und gleichzeitig laufen Betriebskosten, stellt das Gericht Fristen, wollen Miterben Antworten. Hier ist der Weg durch beides: das Verfahren und die Familie.
Verkauft werden darf erst nach der Einantwortung (gerichtlicher Abschluss der Verlassenschaft) – vorbereiten kann man ab sofort. Erbschaftssteuer gibt es keine; beim Verkauf fällt ImmoESt an, bei Familienbesitz von vor 2002 meist nur effektiv 4,2 % des Verkaufspreises. Bei Erbengemeinschaften gilt: neutrale Bewertung als Faktenbasis, gleiche Information für alle, dokumentierte Entscheidungen – so bleibt der Verkauf sachlich.
1. Das Verfahren: Von der Verlassenschaft zur Einantwortung
In Österreich läuft jeder Erbfall über ein Verlassenschaftsverfahren beim Notar (als Gerichtskommissär). Am Ende steht die Einantwortung: der Gerichtsbeschluss, mit dem das Eigentum auf die Erben übergeht. Erst danach können Sie rechtsgültig verkaufen – vorher gehört die Immobilie formal noch der Verlassenschaft.
Das Verfahren dauert je nach Komplexität einige Monate bis über ein Jahr. Für das Verfahren selbst wird oft eine Bewertung der Immobilie benötigt – hier zahlt es sich aus, früh eine belastbare, schriftliche Zahl zu haben, die auch als spätere Verkaufsbasis taugt.
2. Steuer & Kosten beim Erben und Verkaufen
- —Keine Erbschaftssteuer in Österreich – aber Grundbuchgebühren bei der Eintragung (Eintragungsgebühr 1,1 % vom dreifachen Einheitswert bzw. begünstigten Wert im Familienkreis).
- —ImmoESt erst beim Verkauf: Es zählt die Historie des Verstorbenen. Wohnung seit den 1980ern in Familienbesitz? Dann Altvermögen – effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis. Details im Steuer-Artikel →
- —Achtung, häufiger Irrtum: Die Hauptwohnsitzbefreiung der verstorbenen Mutter gilt nicht automatisch für die Erben. Wer selbst nie dort gewohnt hat, zahlt beim Verkauf – wenn auch als Altvermögen meist wenig.
- —Laufende Kosten nicht vergessen: Betriebskosten, Versicherung, eventuell Heizung im Winter – eine leerstehende Erbwohnung kostet jeden Monat Geld. Auch das gehört in die Zeitplanung.
Verlassenschaft in der Familie? Ich begleite Sie durch alle Schritte – von der Bewertung fürs Verfahren bis zum Verkauf. Diskret, neutral und mit eingespieltem Notar-Netzwerk.
Erstgespräch vereinbaren3. Die Erbengemeinschaft: Struktur statt Streit
Drei Geschwister, drei Lebenssituationen, drei Preisvorstellungen – das ist keine schwierige Familie, das ist der Normalfall. Was Erbengemeinschaften sprengt, ist selten Bosheit, sondern ungleiche Information: Einer redet mit dem Makler, die anderen hören alles aus zweiter Hand. Genau da setze ich an:
Die schriftliche Bewertung ist die gemeinsame Faktenbasis – nicht die Schätzung des Schwagers und nicht der Portal-Rechner der Schwester. Über Fakten streitet es sich erstaunlich schlecht.
Jedes Anbot, jeder Zwischenstand geht an alle Miteigentümer gleichzeitig. Niemand ist „der Informierte" – und niemand fühlt sich übergangen.
Jeder Beschluss schriftlich festgehalten. Das klingt bürokratisch und ist das Gegenteil: Es beendet die Diskussion „das haben wir nie so besprochen", bevor sie beginnt.
Können sich Erben partout nicht einigen, bleibt als letzter Weg die Teilungsklage – die teuerste und langsamste aller Lösungen, bei der am Ende oft eine gerichtliche Versteigerung unter Marktwert steht. Mein Ehrgeiz ist, dass es nie so weit kommt. Bisher ist es das auch nicht.
4. Was Sie schon vor der Einantwortung tun können
Verkaufen: nein. Vorbereiten: alles. Bewertung erstellen, Unterlagen komplettieren →, Vermarktungskonzept abstimmen, unter den Erben die Grundsatzentscheidung klären (verkaufen, vermieten, einer zahlt die anderen aus). Wer die Monate des Verfahrens nutzt, startet am Tag nach der Einantwortung – statt dann erst anzufangen. Der Zeitgewinn: oft ein halbes Jahr.
5. Das Haus voller Erinnerungen
Zum Schluss das, was keine Checkliste erfasst: Es ist in Ordnung, dass dieser Verkauf schwerfällt. Ich habe Übergaben erlebt, bei denen erwachsene Menschen im leeren Kinderzimmer standen und schwiegen. Meine Aufgabe ist, den geschäftlichen Teil so ruhig und würdevoll abzuwickeln, dass für den menschlichen Teil Raum bleibt – keine Besichtigungskarawanen durch das Elternhaus, keine Feilscherei am Küchentisch der Kindheit. Auch dafür gibt es ein Wiener Wort: Anstand.
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie
Wann darf ich eine geerbte Immobilie verkaufen?
Erst nach der Einantwortung. Vorbereiten – Bewertung, Unterlagen, Konzept – können Sie aber sofort.
Fällt beim Erben Steuer an?
Keine Erbschaftssteuer; Grundbuchgebühren ja. Die ImmoESt entsteht erst beim Verkauf – bei Altvermögen effektiv 4,2 % des Verkaufspreises.
Was, wenn sich die Erben nicht einig sind?
Neutrale Bewertung, gleiche Information für alle, dokumentierte Entscheidungen – das löst die meisten Blockaden ohne Gericht.
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Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Bauträger · Mehr über mich →
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