Meta-Description: Was kostet der Immobilienverkauf wirklich? Maklerprovision, Energieausweis, Pfandlöschung, ImmoESt – alle Verkäuferkosten transparent gerechnet, mit Beispiel.
Was kostet der Verkauf wirklich? Die ehrliche Rechnung
Über Kosten spricht die Branche ungern – ich schon. Denn wer alle Posten kennt, plant besser, verhandelt ruhiger und erlebt beim Notar keine Überraschungen. Hier ist die vollständige Liste – inklusive der Frage, ob sich ein Makler überhaupt rechnet. Spoiler: Ich rechne sie Ihnen in beide Richtungen vor.
Als Verkäufer in Österreich zahlen Sie üblicherweise: Maklerprovision (max. 3 % + USt, nur bei Erfolg), den Energieausweis (150–500 €), ggf. die Löschung von Pfandrechten und – falls keine Befreiung greift – die ImmoESt. Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Vertragserrichtung trägt üblicherweise der Käufer. Die Provision amortisiert sich bei professioneller Vermarktung erfahrungsgemäß mehrfach.
1. Was der Verkäufer zahlt
Gesetzlich gedeckelt (ab 48.448,51 € Objektwert), transparent vorab vereinbart und nur bei Erfolg fällig. Kein Verkauf, keine Rechnung – das volle Vermarktungsrisiko liegt bei mir.
Gesetzlich vorgeschrieben, max. 10 Jahre gültig. Liegt keiner vor, organisiere ich die Erstellung – einer jener Behördenwege, die Sie nicht selbst gehen müssen.
Läuft noch ein Kredit, muss das Pfandrecht gelöscht werden (Löschungsquittung, Eingabegebühr). Bei vorzeitiger Kreditrückzahlung kann die Bank eine Pönale von bis zu 1 % verrechnen – vorab klären lohnt sich.
Dank Hauptwohnsitzbefreiung und Altvermögens-Pauschale zahlen viele Verkäufer wenig bis nichts. Alle Details im ImmoESt-Artikel →
2. Was der Käufer zahlt (und warum Sie das wissen sollten)
Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragung (1,1 %) und die Vertragserrichtung beim Notar oder Anwalt (1–2 %) trägt üblicherweise der Käufer. Warum Sie das trotzdem interessieren sollte: Diese rund 6–7 % Nebenkosten stecken im Budget jedes Käufers – wer das bei der Preisverhandlung mitdenkt, versteht, wie Käufer rechnen und wo ihre echte Schmerzgrenze liegt. Genau dieses Wissen nutze ich am Verhandlungstisch für Sie.
Übrigens: Seit Juli 2023 zahlt bei der Vermietung der Besteller die Provision – beim Verkauf gilt das nicht. Hier bleibt die Doppeltätigkeit üblich: Der Makler kann von beiden Seiten eine Provision vereinbaren. Bei mir gilt: Ich arbeite im Auftrag des Verkäufers – wer zahlt, bestimmt die Loyalität.
3. Beispielrechnung: Verkauf um 600.000 €
Ihre persönliche Netto-Rechnung? Im Erstgespräch stelle ich sie Ihnen auf – Posten für Posten, ohne Kleingedrucktes.
Erstgespräch vereinbaren4. Rechnet sich die Provision?
Die ehrliche Antwort: Nur wenn der Makler mehr herausholt, als er kostet. Erfahrungsgemäß erzielt professionelle Vermarktung 8–12 % höhere Endpreise als der Privatverkauf – durch Preisstrategie, professionelle Aufbereitung und stringente Verhandlung mit gebündelter Nachfrage. Bei 600.000 € sind das 48.000–72.000 € Unterschied, denen 21.600 € Provision gegenüberstehen.
Dazu kommt, was schwerer zu beziffern ist: kein Rechtsrisiko durch übersehene Formalitäten, keine 60+ Stunden Eigenaufwand, keine Verhandlungen, in denen Ihnen ein Profi auf der Käuferseite gegenübersitzt und Ihnen anmerkt, dass es Ihr erster Verkauf ist. Die vollständige Gegenüberstellung: Privat verkaufen oder mit Makler? →
5. Die versteckten Kosten, über die niemand spricht
Die teuersten Kosten stehen auf keiner Rechnung: Monate des Leerstands bei laufenden Betriebskosten, ein am Markt „verbrannter" Preis nach falschem Einstieg, ein geplatzter Kauf, weil die Finanzierung des Käufers nie geprüft wurde. Diese Posten vermeiden kostet nichts extra – sie sind der eigentliche Grund, professionell zu verkaufen. Oder, wienerisch gesagt: Das Billigste am guten Makler ist die Provision.
Häufige Fragen zu den Verkaufskosten
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Verkauf?
Gesetzlich max. 3 % + 20 % USt (ab 48.448,51 € Objektwert) – fällig nur bei erfolgreichem Verkauf.
Welche Kosten trägt der Käufer?
Grunderwerbsteuer (3,5 %), Eintragungsgebühr (1,1 %) und üblicherweise die Vertragserrichtung (1–2 %).
Was kostet ein Energieausweis?
Wohnung meist 150–300 €, Haus 300–500 €. Pflicht beim Verkauf, 10 Jahre gültig.
Rechnet sich die Provision überhaupt?
Professionelle Vermarktung erzielt erfahrungsgemäß 8–12 % höhere Endpreise – ein Mehrfaches der Provision.
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Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Bauträger · Mehr über mich →
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