Was ist meine Wohnung in Wien wert? So läuft eine seriöse Bewertung ab

Drei Makler, drei „Gratis-Schätzungen", vier verschiedene Ergebnisse – wer in Wien eine Wohnung verkaufen will, kennt dieses Phänomen. Woran das liegt, wie ein belastbarer Wert tatsächlich entsteht und warum dieser Wert Ihre Untergrenze ist, nicht Ihr Verkaufspreis, lesen Sie hier.

1. Warum drei Schätzungen vier Ergebnisse liefern

Das Muster ist immer dasselbe: Ein Makler nennt eine erstaunlich hohe Zahl – und hofft auf Ihre Unterschrift. Der zweite nennt eine niedrige – und hofft auf einen schnellen Abschluss. Der dritte hat den Portal-Durchschnitt des Bezirks durch Ihre Quadratmeter dividiert. Alle drei nennen es „Bewertung". Keiner hat bewertet.

Der Unterschied liegt im Interesse: Eine Zahl, die Ihnen gefallen soll, ist Akquise. Eine Zahl, die dem Makler die Arbeit erleichtert, ist Bequemlichkeit. Eine Bewertung ist erst dann eine, wenn sie begründet ist – schriftlich, mit Vergleichsdaten, nachvollziehbar für Sie und notfalls auch für ein Finanzamt oder eine Erbengemeinschaft.

Mein Zugang dazu ist unspektakulär: Ich kalkuliere Immobilien seit 15 Jahren – als Makler und Bauträger – und ich rechne lieber eine Stunde länger, als Ihnen eine Stunde lang etwas vorzuschwärmen. In Wien sagt man dazu: Zahlen statt Zuckerl.

2. Was den Wert wirklich bestimmt

Der Quadratmeterpreis des Bezirks ist nur der Anfang. Innerhalb desselben Hauses können zwei gleich große Wohnungen um 25 % auseinanderliegen. Entscheidend sind:

• —Mikrolage: Nicht der Bezirk, sondern das Grätzl – Lärm, Grünblick, Gehminuten zur U-Bahn, sogar die Straßenseite.
• —Substanz und Zustand: Elektrik, Leitungen, Fenster, Heizsystem – und beim Altbau der Zustand des Hauses, nicht nur der Wohnung.
• —Stock, Licht, Freifläche: Hochparterre ohne Lift ist ein anderes Produkt als der 4. Stock mit Balkon – auch bei identem Grundriss.
• —Die rechtliche Ebene: Nutzwertgutachten, Rücklage der Eigentümergemeinschaft, Widmungen, nicht genehmigte Umbauten. Hier liegen die Überraschungen, die ein Online-Rechner nie sieht – und die ich oft löse, bevor Sie davon erfahren.
• —Echte Abschlüsse: Verglichen wird mit tatsächlich bezahlten Preisen (Kaufvertragssammlung), nicht mit den Wunschpreisen der Inserate nebenan.

Genau deshalb liegen Portal-Schnellrechner oft ±20 % daneben. Bei einer Wohnung um 800.000 Euro sind das 160.000 Euro Unschärfe – ein Betrag, für den man in Wien früher eine ganze Garçonnière bekommen hat.

3. Verkehrswert, Angebotspreis, Verkaufspreis: drei Zahlen, drei Jobs

Die häufigste Verwirrung beim Verkauf entsteht, weil drei verschiedene Zahlen denselben Namen tragen – „der Preis". Dabei haben sie drei völlig unterschiedliche Aufgaben:

4. So läuft eine seriöse Bewertung ab

Erstens: das Gespräch. Bevor ich rechne, will ich wissen, warum Sie verkaufen – Pension, Erbschaft, Vergrößerung. Der Anlass bestimmt die Strategie mit, und manchmal ist die ehrlichste Empfehlung: noch nicht verkaufen.

Zweitens: die Besichtigung. Ich sehe mir Wohnung und Haus an – Substanz, Rücklage, Protokolle der Eigentümerversammlung. Was dort steht, erzählt oft mehr als jeder Grundriss.

Drittens: die Analyse. Vergleichswerte aus echten Kaufverträgen, Lage- und Zustandsfaktoren, rechtliche Prüfung. Fehlende Unterlagen besorge ich dabei gleich mit – Sie müssen dafür kein einziges Amt von innen sehen.

Viertens: das Ergebnis. Schriftlich, verständlich erklärt, mit klarer Empfehlung: verkaufen, warten oder vorher gezielt optimieren. Sie behalten das Dokument – auch wenn Sie sich gegen mich entscheiden. Bewertung ist Handwerk, kein Köder.

5. Was der Wert für Ihre Verhandlung bedeutet

Hier schließt sich der Kreis: Der ermittelte Wert gibt Ihnen Sicherheit nach unten – Sie wissen, was Ihre Wohnung mindestens trägt, und verkaufen nie aus Unsicherheit zu billig. Nach oben aber entscheidet die Nachfrage. Meine Aufgabe ist, diese Nachfrage zu erzeugen und am Verhandlungstisch zu bündeln – stringent verhandelt, bis zum bestmöglichen Preis.

Es geht dabei nicht darum, dem Käufer den letzten Cent herauszuquetschen – ein guter Abschluss ist einer, den beide Seiten unterschreiben, ohne nachts wach zu liegen. Aber zwischen „passt schon" und „bestmöglich" liegen in Wien erfahrungsgemäß einige Prozent. Und die gehören Ihnen.

Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Bauträger · Mehr über mich →