Immobilienbewertung Wien: Was Ihre Immobilie wirklich wert ist

Bevor Sie verkaufen, erben oder finanzieren, wollen Sie eine Zahl, auf die Sie sich verlassen können – keine Schätzung aus dem Bauch und keine, die ein Rechner errät, sondern eine Einschätzung auf Basis tatsächlich bezahlter Kaufpreise.

Ich bin Immobilienmakler in Wien mit Schwerpunkt auf Ottakring, Favoriten und Penzing und bewerte Eigentumswohnungen so, wie es für Sie am meisten zählt: realistisch. Ein falsch angesetzter Wert kostet in beide Richtungen. Wer zu niedrig ansetzt, verschenkt Geld. Wer zu hoch startet, verkauft am Ende oft trotzdem darunter, weil die Wohnung liegen bleibt.

1. Warum ich keine Online-Bewertung anbiete

Adresse eingeben, Quadratmeter eingeben, sofort eine Zahl: Diesen Rechner finden Sie auf vielen Maklerseiten. Bei mir bewusst nicht.

Solche Tools schlagen regelmäßig weit aus, mal deutlich zu hoch, mal zu niedrig. Beide Richtungen kosten Sie Geld. Ein zu hoch angesetzter Preis klingt im ersten Moment gut. Die Wohnung bleibt dann aber länger am Markt, und jeder neue Interessent fragt sich, warum sie noch zu haben ist. Nach ein paar Monaten wird sie zum Ladenhüter und bringt am Ende weniger, als ein realistischer Start gebracht hätte.

Ein Online-Rechner kennt Ihre Adresse und Ihre Quadratmeter. Er weiß nichts über den ruhigen Innenhof, den Zustand der Fenster oder darüber, dass das Bad zwar aus den Neunzigern stammt, aber tadellos erhalten ist. Solche Dinge machen bei einer Wiener Altbauwohnung schnell einen fünfstelligen Unterschied. Dafür muss jemand vor Ort gewesen sein.

2. Wie ich den Wert Ihrer Immobilie ermittle

Ich sehe mir Ihre Wohnung persönlich an und stütze mich auf tatsächlich bezahlte Kaufpreise, nicht auf Inseratszahlen. Der Unterschied ist groß: Was ein Verkäufer verlangt hat, sagt wenig darüber aus, was am Ende wirklich geflossen ist.

Dafür investiere ich in eine Datenbasis, die alle Kaufvertragsdaten mit den Angebotsdaten der letzten Jahre für ganz Österreich verbindet. Das heißt konkret: Ich sehe, was die vergleichbare Wohnung zwei Häuser weiter vor einem halben Jahr wirklich gebracht hat und in welchem Zustand sie damals war. Aus diesem Vergleich und der Begehung vor Ort entsteht eine Einschätzung, die dem Markt standhält, auch in der Verhandlung mit einem gut informierten Käufer.

3. Die drei Verfahren der Immobilienbewertung

Der Wert einer Liegenschaft ist in Österreich der Verkehrswert nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz: der Preis, der bei einem Verkauf im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen ist. Je nach Objekt kommt ein anderes Verfahren zum Einsatz, meist nach ÖNORM B 1802.

4. Wann eine Immobilienbewertung sinnvoll ist

Eine fundierte Werteinschätzung brauchen Sie in mehr Situationen, als die meisten denken:

• —Verkauf: um den Startpreis richtig zu setzen und nicht in die Überpreisungsfalle zu laufen.
• —Erbschaft und Verlassenschaft: wenn mehrere Erben beteiligt sind und ein nachvollziehbarer Wert die Grundlage der Aufteilung bildet.
• —Scheidung: zur Aufteilung des gemeinsamen Vermögens.
• —Schenkung: als Basis für die steuerliche Bemessung.
• —Finanzierung: wenn die Bank für Kredit oder Hypothek einen Beleihungswert braucht.

5. Was den Wert Ihrer Wiener Wohnung beeinflusst

Zwei Wohnungen mit gleicher Quadratmeterzahl in derselben Straße können sich im Wert deutlich unterscheiden. Es kommt auf die Details an: die Lage im Grätzl und die Verkehrsanbindung, das Stockwerk und ob ein Lift vorhanden ist, die Ausrichtung und der Lärm, der Zustand von Bad, Fenstern und Heizung, der Grundriss sowie die rechtliche und widmungsrechtliche Situation. Bei Altbauten spielt zusätzlich der Erhaltungszustand der Bausubstanz eine große Rolle. Diese Punkte gehe ich bei der Begehung mit Ihnen durch.

6. Meine Forschung zum Wiener Wohnungsmarkt

Was ich Ihnen über Überpreisung erzähle, ist keine Verkaufsfloskel. Die Fachliteratur zeigt seit Jahren, dass überhöhte Angebotspreise die Vermarktungsdauer verlängern und den am Ende erzielten Preis senken.

Für meine Masterarbeit an der TU Wien untersuche ich gerade mehrere hundert Wiener Verkaufsprozesse und die dazugehörigen Kaufvertragsdaten, um genau diesen Zusammenhang für den Wiener Markt zu belegen: Wie stark verlängert ein zu hoher Startpreis die Zeit am Markt, und wie viel kostet er den Verkäufer am Schluss? Die Arbeit ist noch nicht abgeschlossen. Sobald die Ergebnisse vorliegen, finden Sie die konkreten Zahlen hier. Was sich schon jetzt zeigt, deckt sich mit dem, was ich in der Praxis laufend sehe.

Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Bauträger · Mehr über mich →