Der Ablauf Schritt für Schritt: Vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe

Die meisten meiner Kundinnen und Kunden verkaufen zum ersten Mal – und das Unbehagen kommt selten vom Verkaufen selbst, sondern vom Nichtwissen, was als Nächstes passiert. Deshalb hier der gesamte Weg – zuerst als Überblick, danach die Abwicklung so detailliert, wie sie sonst niemand aufschreibt. Wer wissen will, was ein Vertragserrichter eigentlich tut und warum die Bank eine „Freistellungserklärung" schickt, ist hier richtig.

Die sieben Schritte im Überblick

Die Abwicklung im Detail: Was zwischen Anbot und Schlüssel wirklich passiert

Die Schritte 1 bis 5 erlebt jeder Verkäufer bewusst mit. Die Phase danach – zwischen angenommenem Kaufanbot und Schlüsselübergabe – läuft dagegen weitgehend hinter den Kulissen, und genau dort entstehen die meisten Fragen. Hier ist sie komplett aufgeschlüsselt, in der Reihenfolge, in der sie tatsächlich passiert.

6a. Die Anbotsannahme: der Moment, in dem der Kauf fixiert ist

Mit Ihrer Unterschrift unter dem Kaufanbot kommt der Kauf rechtlich zustande – nicht erst beim Notar. Der spätere Kaufvertrag dokumentiert und vollzieht, was hier vereinbart wurde. Deshalb gehören alle wesentlichen Punkte schon ins Anbot: Preis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, allfällige Bedingungen. Was hier fehlt, verhandelt man später aus der schwächeren Position nach. Details zur Bindungswirkung: Kaufanbot, Treuhand, Grundbuch →

6b. Vertragserrichter beauftragen – und wer ihn zahlt

Den Kaufvertrag errichtet ein Rechtsanwalt oder Notar, der zugleich als Treuhänder fungiert. Üblich in Wien: Der Käufer wählt und zahlt die Vertragserrichtung, der Vertrag muss aber beide Seiten fair behandeln – als Verkäufer dürfen und sollen Sie den Entwurf prüfen lassen. In der Praxis empfehle ich Kanzleien, mit denen die Abwicklung nachweislich zügig läuft; der billigste Errichter ist selten der schnellste, und Verzögerungen kosten hier mehr als die Honorardifferenz (warum, steht in der Kostenrechnung →).

6c. Lastencheck und Bank: die Freistellungserklärung

Der Vertragserrichter zieht einen aktuellen Grundbuchsauszug und prüft das C-Blatt: Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote. Ein eingetragenes Pfandrecht der Bank ist dabei der Normalfall, kein Problemfall – rund die Hälfte aller verkauften Wohnungen trägt noch einen Kredit. Der Ablauf ist Routine:

• —Die Bank nennt den Restsaldo zum geplanten Zahlungstermin (inklusive Zinsen und allfälliger Gebühren).
• —Sie stellt eine Freistellungserklärung aus: die verbindliche Zusage, gegen Zahlung des Restsaldos aus der Treuhand die Löschung des Pfandrechts zu ermöglichen – samt löschungsfähiger Quittung mit beglaubigter Bankunterschrift.
• —Bei der Auszahlung bedient der Treuhänder zuerst die Bank, dann Sie – der Käufer bekommt sein Eigentum lastenfrei, Sie den Rest des Kaufpreises.

Der einzige echte Stolperstein ist das Timing: Manche Banken brauchen für Restsaldoauskunft und Freistellungserklärung mehrere Wochen. Deshalb wird das parallel zur Vertragserrichtung angestoßen, nicht danach. Was der Kreditausstieg kostet (Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung) und was gilt, wenn die Restschuld über dem Verkaufspreis liegt: Verkaufen mit laufendem Kredit →

6d. Der Vertragsentwurf: worauf Verkäufer wirklich schauen sollten

Vier Punkte verdienen Ihre Aufmerksamkeit: der Gewährleistungsumfang (was zugesichert wird – und was ausdrücklich nicht), der Übergabetermin samt Regelung für Verzug, die Kostentragung (wer zahlt Errichtung, Eintragungsgebühr, Grunderwerbsteuer – Letztere üblicherweise der Käufer) und der Umgang mit Inventar, das steuerlich getrennt ausgewiesen werden kann. Mündliche Nebenabreden gehören in den Vertrag oder existieren nicht – was beim Thema Haftung schnell teuer wird (Gewährleistung im Detail →).

6e. Beglaubigte Unterschriften: der Notariatstermin

Für das Grundbuch müssen die Unterschriften unter dem Kaufvertrag notariell oder gerichtlich beglaubigt sein. Der Termin dauert selten länger als eine halbe Stunde: Ausweis mitbringen, unterschreiben, fertig. Käufer und Verkäufer müssen dabei nicht gleichzeitig erscheinen – und wer nicht in Wien ist, löst das per beglaubigter Vollmacht oder an der Botschaft (Verkauf aus dem Ausland →).

6f. Treuhanderlag und ImmoESt: das Geld parkt sicher

Der Käufer erlegt den vollen Kaufpreis auf das Treuhandkonto – bei Finanzierung zahlt seine Bank direkt dorthin. Ab diesem Moment ist Ihr Geld faktisch gesichert. Der Vertragserrichter berechnet außerdem die Immobilienertragsteuer im Weg der Selbstberechnung und führt sie ans Finanzamt ab; ausgezahlt bekommen Sie den Nettobetrag. Ob und wie viel ImmoESt überhaupt anfällt – Hauptwohnsitzbefreiung, Altvermögen –, klärt sich idealerweise schon vor dem Inserat: ImmoESt: wann Sie zahlen →

7a. Übergabe: das Protokoll ist Ihr Schutzschild

Zur Übergabe gehört ein Protokoll mit Zählerständen (Strom, Gas, Wasser, Fernwärme), Anzahl der übergebenen Schlüssel, Zustand der Räume – von beiden Seiten unterschrieben, mit Fotos. Das Protokoll beendet Ihre Verantwortung für die Wohnung dokumentiert und beugt der klassischen Nachkaufs-Diskussion vor („der Kratzer war vorher nicht da"). Ab Übergabe gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über – so steht es im Vertrag, und das Protokoll beweist den Stichtag.

7b. Nach der Übergabe: der Nachlauf, den alle vergessen

Die Grundbucheintragung des Käufers dauert danach noch einige Wochen – ohne Ihr Zutun. Drei Dinge bleiben bei Ihnen: die Hausverwaltung informieren (Stichtag für die Betriebskosten-Abgrenzung), die Versicherungen anpassen oder kündigen, und die Energieanbieter ab Übergabestichtag ummelden. Die letzte Betriebskostenabrechnung des Jahres wird zwischen Ihnen und dem Käufer anteilig abgerechnet – auch das regelt der Kaufvertrag, wenn er gut gemacht ist.

Wo es typischerweise hakt – und wie man es vermeidet

• —Fehlende Unterlagen bremsen am Ende: Ein fehlender Energieausweis oder ein nicht auffindbares Nutzwertgutachten fällt oft erst beim Vertrag auf – und kostet dann Wochen. Deshalb steht die Unterlagenbeschaffung bei mir am Anfang, nicht am Schluss.
• —Anbot ohne geprüfte Finanzierung: Das höchste Anbot ist wertlos, wenn die Bank nicht mitspielt. Ich lasse mir vor Ihrer Annahme einen Finanzierungsnachweis zeigen – geplatzte Käufe kosten mehr als ein paar Tausender Unterschied im Anbot.
• —Zu hoher Startpreis verlängert alles: Wer drei Monate „probiert", verkauft am Ende oft unter Marktwert. Warum, steht hier: Der Angebotspreis →
• —Laufender Kredit auf der Wohnung: Der Normalfall, kein Hindernis – die Abwicklung läuft über den Treuhänder (Schritt 6c oben). Was der Ausstieg aus dem Kredit kostet und wann die Bank bremst: Verkaufen mit laufendem Kredit →

Wie lange das Ganze dauert

Realistisch sind drei bis vier Monate vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe – gut vorbereitete, richtig bepreiste Wohnungen auch schneller, besondere Konstellationen (Verlassenschaft, vermietet) länger. Die Einflussfaktoren im Detail: Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf in Wien wirklich? →

Direkter Kontakt