Wiener Immobilie verkaufen, wenn Sie nicht in Wien sind

München, Zürich, London, Singapur: Erstaunlich viele Wiener Wohnungen gehören Menschen, die längst woanders leben – übersiedelt, ausgewandert, geerbt. Sie können eine Wiener Immobilie verkaufen, ohne dafür ein einziges Mal herzufliegen. Organisiert sein müssen dafür genau drei Dinge: eine Unterschrift, die das Grundbuch akzeptiert, die Steuer – und jemand, der in Wien die Schlüssel hat.

1. Das eigentliche Problem ist nicht die Unterschrift

Wer aus der Ferne verkauft, fürchtet die Bürokratie – und unterschätzt die Logistik. Jemand muss die Wohnung ausräumen oder räumen lassen, die Hausverwaltung informieren, Besichtigungen aufsperren, danach lüften, absperren, bei der Übergabe Zählerstände ablesen und Schlüssel zählen. Der hilfsbereite Cousin macht das zweimal mit Begeisterung, beim dritten Mal mit Seufzen und beim vierten Mal gar nicht mehr. Genau diese Rolle übernehme ich: Die Schlüssel liegen bei mir, Besichtigungen laufen gebündelt, und nach jeder Runde bekommen Sie ein kurzes Video-Update – abgestimmt auf Ihre Zeitzone, nicht auf meine.

2. Die Unterschrift: drei Wege ins Grundbuch – und ein vierter

Das österreichische Grundbuch verlangt für den Kaufvertrag eine beglaubigte Unterschrift. Aus dem Ausland führen drei bewährte Wege dorthin:

• —Botschaft oder Konsulat: Die österreichischen Vertretungsbehörden beglaubigen Unterschriften auf Privaturkunden. Verlässlich, braucht aber einen Termin – und je nach Land eine ernsthafte Anreise. Wer in Perth wohnt, denkt beim Wort „Botschaft in Canberra" kurz nach.
• —Notar im Aufenthaltsland plus Apostille: In Staaten des Haager Übereinkommens bestätigt die Apostille die Echtheit der ausländischen notariellen Beglaubigung. Achtung: Fremdsprachige Beglaubigungsvermerke brauchen unter Umständen eine beglaubigte Übersetzung – das klärt man vorher mit dem Vertragserrichter, nicht nachher mit dem Grundbuchsgericht.
• —Die beglaubigte Vollmacht – meist der bequemste Weg: Sie bevollmächtigen einmalig eine Vertrauensperson oder den Vertragserrichter (die Vollmacht selbst wird auf einem der beiden obigen Wege beglaubigt). Ab dann passiert jede weitere Unterschrift in Wien – ohne Sie.

Der vierte Weg ist der jüngste: Österreichische Notare beglaubigen mittlerweile auch digital per Videokonferenz. Das bietet noch nicht jede Kanzlei an und setzt taugliche Ausweismittel voraus – für Auslandsösterreicher mit ID Austria ist es aber oft die schnellste Lösung von allen.

3. Die Steuer reist nicht mit

Für eine Immobilie in Österreich bleibt Österreich steuerberechtigt: Die Immobilienertragsteuer fällt hier an, egal wo Sie wohnen. Der Vertragserrichter berechnet sie im Regelfall selbst und führt sie ab – auch dafür müssen Sie nicht einreisen. Zwei Punkte gehören trotzdem vorab geklärt. Erstens: Ihr Wohnsitzstaat kann den Veräußerungsgewinn zusätzlich betrachten. Die Doppelbesteuerungsabkommen weisen das Besteuerungsrecht meist Österreich zu, aber Länder wie die USA rechnen nach eigenen Regeln nach – das gehört zum Steuerberater, und zwar zu einem, der beide Seiten kennt. Zweitens: Die Hauptwohnsitzbefreiung hängt an Fristen. Wer vor vier Jahren ausgewandert ist und davor lange in der Wohnung gelebt hat, kann die Fünf-aus-zehn-Jahren-Variante unter Umständen noch nutzen – das ist im Einzelfall bares Geld. Die Grundlagen: ImmoESt beim Verkauf →

4. Geldfluss: Die Treuhand kennt keine Grenzen

Der Kaufpreis läuft über ein Treuhandkonto und wird nach Eintragung im Grundbuch ausgezahlt – auf Wunsch auf jedes Konto weltweit. Zwei praktische Hinweise: Ausgezahlt wird in Euro; die Konvertierung samt Spesen passiert bei Ihrer Bank, und bei sechsstelligen Beträgen lohnt sich der Vergleich der Wechselkurse sehr. Und die Geldwäsche-Prüfung des Treuhänders verlangt Ausweiskopien, je nach Konstellation beglaubigt – dieselbe Beglaubigungsrunde erledigt also gleich zwei Zwecke. Wie die Treuhand grundsätzlich schützt: Kaufanbot, Treuhand, Grundbuch →

5. So läuft es koordiniert ab

Ein Ansprechpartner in Wien, der Rest digital: Die Bewertung begründe ich per Video-Call mit Vergleichsdaten, Fotos und Exposé kommen zur Freigabe ins Postfach – als Berufsfotograf verspreche ich Ihnen, Sie werden Ihre eigene Wohnung selten so gut gesehen haben. Nach jeder Besichtigungsrunde folgt ein kurzer Bericht, Kaufanbote kommen elektronisch, die Übergabe erledigt die Vollmacht. Zeitzonen sind dabei kein Hindernis, nur ein Kalenderthema: Ein Termin um 8 Uhr Wiener Zeit passt nach Singapur genauso wie nach New York – nur eben in unterschiedliche Tageshälften.

Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Mehr über mich →

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Grenzüberschreitende Steuerfragen klärt im konkreten Fall ein Steuerberater, der beide Länder kennt – idealerweise vor dem Inserat.