Was kostet der Verkauf wirklich? Die ehrliche Rechnung

Über Kosten spricht die Branche ungern – ich schon. Denn wer alle Posten kennt, plant besser, verhandelt ruhiger und erlebt beim Notar keine Überraschungen. Hier ist die vollständige Liste – inklusive der Frage, ob sich ein Makler überhaupt rechnet. Spoiler: Ich rechne sie Ihnen in beide Richtungen vor.

1. Was der Verkäufer zahlt

2. Was der Käufer zahlt (und warum Sie das wissen sollten)

Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragung (1,1 %) und die Vertragserrichtung beim Notar oder Anwalt (1–2 %) trägt üblicherweise der Käufer. Warum Sie das trotzdem interessieren sollte: Diese rund 6–7 % Nebenkosten stecken im Budget jedes Käufers – wer das bei der Preisverhandlung mitdenkt, versteht, wie Käufer rechnen und wo ihre echte Schmerzgrenze liegt. Genau dieses Wissen nutze ich am Verhandlungstisch für Sie.

Übrigens: Seit Juli 2023 zahlt bei der Vermietung der Besteller die Provision – beim Verkauf gilt das nicht. Hier bleibt die Doppeltätigkeit üblich: Der Makler kann von beiden Seiten eine Provision vereinbaren. Bei mir gilt: Ich arbeite im Auftrag des Verkäufers – wer zahlt, bestimmt die Loyalität.

3. Beispielrechnung: Verkauf um 600.000 €

4. Rechnet sich die Provision?

Die ehrliche Antwort: Nur wenn der Makler mehr herausholt, als er kostet. Erfahrungsgemäß erzielt professionelle Vermarktung 8–12 % höhere Endpreise als der Privatverkauf – durch Preisstrategie, professionelle Aufbereitung und stringente Verhandlung mit gebündelter Nachfrage. Bei 600.000 € sind das 48.000–72.000 € Unterschied, denen 21.600 € Provision gegenüberstehen.

Dazu kommt, was schwerer zu beziffern ist: kein Rechtsrisiko durch übersehene Formalitäten, keine 60+ Stunden Eigenaufwand, keine Verhandlungen, in denen Ihnen ein Profi auf der Käuferseite gegenübersitzt und Ihnen anmerkt, dass es Ihr erster Verkauf ist. Die vollständige Gegenüberstellung: Privat verkaufen oder mit Makler? →

5. Warum der billigste Vertragserrichter oft der teuerste ist

Bei der Vertragserrichtung wird meist zuerst auf den Prozentsatz geschaut – 1 % oder 2 % vom Kaufpreis klingt nach einem Posten, den man drücken kann. Die Rechnung geht aber selten auf: Ein halbes Prozent gespart bei Notar oder Anwalt kann an anderer Stelle ein Vielfaches kosten – oder den ganzen Ablauf massiv verlangsamen.

Ein günstiger Vertragserrichter, der Verträge im Akkord abwickelt, hat naturgemäß weniger Zeit für Ihren speziellen Fall. Das zeigt sich selten in der Rechnung, dafür oft im Ablauf: Rückfragen bleiben tagelang liegen, Formulierungen sind Standard statt auf Ihre Situation zugeschnitten, und wenn ein Sonderfall auftaucht – eine Erbengemeinschaft, ein laufender Kredit, eine unklare Nutzwertfeststellung – fehlt die Erfahrung, das rasch und sauber zu lösen. Jede Woche Verzögerung kostet bei einem finanzierenden Käufer echtes Geld: Zinsbindungen laufen ab, Finanzierungszusagen verfallen, und im schlimmsten Fall springt der Käufer ab.

Meine Praxis: Ich schlage Vertragserrichter vor, mit denen ich schon oft zusammengearbeitet habe – nicht, weil sie die billigsten sind, sondern weil sie reagieren, wenn es schnell gehen muss, und weil sie die Fallstricke aus Kaufanbot, Treuhand und Grundbuch → aus dem Effeff kennen. Der Käufer zahlt die Vertragserrichtung zwar meist selbst – aber ein zäher, unerfahrener Vertragserrichter verzögert auch Ihren Geldeingang. Bei der Wahl mitzureden lohnt sich, selbst wenn Sie die Rechnung nicht direkt bekommen.

6. Die versteckten Kosten, über die niemand spricht

Die teuersten Kosten stehen auf keiner Rechnung: Monate des Leerstands bei laufenden Betriebskosten, ein am Markt „verbrannter" Preis nach falschem Einstieg, ein geplatzter Kauf, weil die Finanzierung des Käufers nie geprüft wurde. Diese Posten vermeiden kostet nichts extra – sie sind der eigentliche Grund, professionell zu verkaufen. Oder, wienerisch gesagt: Das Billigste am guten Makler ist die Provision.

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