Wohnung oder Haus mit laufendem Kredit verkaufen: So geht der Ausstieg

Viele Eigentümer glauben, sie müssten den Kredit erst abzahlen, bevor sie verkaufen dürfen – und schieben den Verkauf jahrelang auf. Das Gegenteil stimmt: Rund die Hälfte aller verkauften Immobilien trägt noch einen Kredit, und die Abwicklung dafür ist eingespielte Routine. Was Sie wirklich wissen müssen, ist nicht ob es geht, sondern was der Ausstieg kostet – und wo die Bank mitredet.

1. Warum der Kredit kein Hindernis ist: die Mechanik

Das Pfandrecht Ihrer Bank steht im C-Blatt des Grundbuchs, und der Käufer will lastenfreies Eigentum. Beides zusammen löst die Treuhandabwicklung, und zwar in einer festen Reihenfolge: Der Vertragserrichter fragt bei Ihrer Bank den Restsaldo zum geplanten Zahlungstermin an. Die Bank stellt daraufhin die Freistellungserklärung aus – ihre verbindliche Zusage, gegen Zahlung genau dieses Betrags aus der Treuhand die Löschung des Pfandrechts zu ermöglichen, samt löschungsfähiger Quittung mit beglaubigter Unterschrift der Bank. Der Käufer erlegt den vollen Kaufpreis beim Treuhänder, der zahlt zuerst die Bank, dann Sie. Ergebnis: Der Käufer bekommt sein Eigentum lastenfrei, die Bank ihr Geld, Sie die Differenz. Niemand muss dabei jemandem vertrauen – genau dafür gibt es die Treuhand (wie sie grundsätzlich funktioniert →).

Ihre einzige Aufgabe dabei: den Kredit früh auf den Tisch legen. Manche Banken brauchen für Restsaldoauskunft und Freistellungserklärung mehrere Wochen – angestoßen wird das deshalb parallel zur Vertragserrichtung, nicht danach. Wer den Kredit erst beim Notarstermin erwähnt, verschiebt die eigene Auszahlung um genau diese Wochen.

2. Was der Ausstieg kostet: die Vorfälligkeitsentschädigung

Die Bank verliert durch die vorzeitige Rückzahlung künftige Zinsen und darf sich das teilweise abgelten lassen. Wie viel, hängt an Ihrem Vertragstyp:

• —Variabel verzinst: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist bei Verbraucher-Hypothekarkrediten gesetzlich mit maximal 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags gedeckelt – bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit mit 0,5 %. Bei 200.000 Euro Restschuld also höchstens 2.000 Euro.
• —Fixzins in der Bindungsfrist: Hier kann die Bank den tatsächlichen Zinsschaden verrechnen – je nach Restlaufzeit der Bindung und Zinsumfeld auch ein fünfstelliger Betrag. Der genaue Modus steht in Ihrem Kreditvertrag; verlangen Sie vor der Verkaufsentscheidung eine schriftliche Auskunft über die konkrete Pönale zum geplanten Termin.
• —Kündigungsfristen nutzen: Manche Verträge erlauben pönalefreie Teil- oder Gesamtrückzahlungen zu Stichtagen oder nach Kündigungsfrist. Liegt Ihr Übergabetermin ohnehin Monate entfernt, lässt sich die Pönale manchmal ganz vermeiden – ein Anruf bei der Bank vor der Preisfestlegung kostet nichts und kann Tausende bringen.

In die Verkaufskalkulation gehört die Pönale von Anfang an – neben Provision, Vertragserrichtung und ImmoESt. Die Gesamtrechnung: Was der Verkauf wirklich kostet →

3. Ein Zahlenbeispiel: Was am Ende ausgezahlt wird

Wohnung verkauft um 450.000 Euro, Restschuld 210.000 Euro, variabel verzinst:

• +Kaufpreis am Treuhandkonto: 450.000 €
• −Restsaldo an die Bank: −210.000 €
• −Vorfälligkeitsentschädigung (1 %): −2.100 €
• −Löschungsgebühr Pfandrecht: −rund 50 €
• −Maklerprovision, ggf. ImmoESt: je nach Fall (die Gesamtrechnung →)

Ausgezahlt werden also rund 237.850 Euro vor Provision und Steuer – und zwar in einem Zug, am Tag der Treuhandauszahlung. Sie überweisen der Bank nichts selbst; die gesamte Verrechnung läuft über den Treuhänder.

4. Der heikle Fall: Restschuld über dem Verkaufspreis

Deckt der Kaufpreis den Restsaldo nicht – etwa nach kurzer Haltedauer mit hoher Finanzierung –, stimmt die Bank der Pfandrechtslöschung erst zu, wenn die Differenz gesichert ist: aus Eigenmitteln, über einen unbesicherten Zusatzkredit oder durch eine Vereinbarung mit der Bank. Das ist lösbar, aber nicht am Tag vor der Unterschrift. Wer auch nur vermutet, knapp zu liegen, holt die Bank vor dem Inserat an den Tisch – mit einer realistischen Werteinschätzung als Grundlage, nicht mit einer Hoffnungszahl. Nichts ist teurer als ein fixierter Kaufvertrag, den die Lastenfreistellung dann nicht einholen kann.

5. Sonderfälle aus der Praxis

• —Kredit mitnehmen statt auflösen: Wer gleichzeitig die nächste Immobilie kauft, kann mit der Bank oft einen Pfandtausch vereinbaren – das Pfandrecht wandert auf das neue Objekt, die Fixzinskondition bleibt erhalten. In Zeiten gestiegener Zinsen ist ein alter Fixzinsvertrag Gold wert; vor der Kündigung immer erst diese Option prüfen.
• —Mehrere Pfandrechte: Wohnbauförderung des Landes, ein zweiter Kredit, ein altes, längst getilgtes, aber nie gelöschtes Pfandrecht – alles im C-Blatt Eingetragene braucht eine eigene Freistellung oder Löschungsquittung. Der Grundbuch-Check am Anfang erspart die Überraschung am Ende.
• —Fremdwährungsaltlasten: Bei endfälligen Franken-Krediten mit Tilgungsträger gehört die Gesamtkonstruktion vor den Verkauf auf den Prüfstand – hier rechnet der Bankberater und gegebenenfalls ein unabhängiger Finanzberater mit, nicht nur der Makler.

Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Mehr über mich →

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Finanzberatung. Die konkrete Pönale und die Bedingungen der Lastenfreistellung ergeben sich aus Ihrem Kreditvertrag – verbindlich beauskunftet von Ihrer Bank.