Die Unterlagen-Checkliste: Was Sie brauchen – und wer besorgt, was fehlt
Es gibt zwei Sorten von Verkäufen: die, bei denen in Woche sechs plötzlich ein Nutzwertgutachten fehlt – und die, bei denen vorher jemand nachgeschaut hat. Fehlende Unterlagen sind der häufigste vermeidbare Bremsklotz im ganzen Prozess. Hier die vollständige Liste, samt Bezugsquellen.
Für den Wohnungsverkauf in Wien brauchen Sie: Grundbuchauszug, Energieausweis, Plan, Nutzwertgutachten, alten Kaufvertrag, Betriebskosten- und Rücklagenübersicht sowie die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung. Beim Haus zusätzlich Baubewilligung, Benützungsbewilligung und Einreichpläne. Fast alles ist wiederbeschaffbar – die Behördenwege übernehme ich.
1. Die Pflicht: ohne diese Dokumente geht nichts
Zeigt Eigentum, Pfandrechte, Dienstbarkeiten. Online in Minuten zu ziehen – wichtig ist, Lasten früh zu kennen: Ein vergessenes Wohnrecht der Tante aus 1987 ist beim Vertragstermin kein Schmäh mehr.
Gesetzliche Pflicht schon fürs Inserat, max. 10 Jahre alt. Fehlt er, lasse ich ihn erstellen (150–300 € für Wohnungen) – dauert etwa ein bis zwei Wochen, also rechtzeitig starten.
Definiert Ihre Anteile – und ob Kellerabteil, Parkplatz oder Terrasse rechtlich wirklich zu Ihrer Wohnung gehören. Liegt beim Hausverwalter; die Diskrepanzen, die dabei auftauchen, löse ich lieber vor der Vermarktung als beim Notar.
Fürs Exposé und für die Käuferprüfung. Nicht auffindbar? Bei der Baupolizei (MA 37) liegt der Einreichplan – einer jener Behördenwege, die ich übernehme.
2. Die Kür: was gute Käufer sehen wollen
- —Betriebskostenabrechnung + Rücklagenstand: Die erste Frage jedes informierten Käufers. Eine gesunde Rücklage ist ein Verkaufsargument – eine leere ein Verhandlungsthema, das man kennen sollte, bevor es der Käufer anspricht.
- —Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Steht eine Dachsanierung an? Ein anstehender Beschluss kann den Preis bewegen – in beide Richtungen.
- —Alter Kaufvertrag: Für die ImmoESt-Berechnung und als Nachweis der Anschaffungskosten. Warum das bares Geld wert ist →
- —Rechnungen wertsteigernder Investitionen: Neues Bad, Fenster, Heizung – mindert die Steuer und stützt den Preis.
- —Beim Haus zusätzlich: Baubewilligung, Benützungsbewilligung, Einreichpläne – und bei Umbauten deren Genehmigungen. Nicht bewilligte Umbauten sind lösbar, aber nur, wenn man rechtzeitig davon weiß.
Keine Lust auf Ämter? Verstehe ich. Im Zuge meiner Begleitung besorge ich sämtliche fehlenden Unterlagen – Sie unterschreiben nur die Vollmacht.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren3. Warum Vollständigkeit bares Geld ist
Ein Käufer mit Finanzierung braucht für seine Bank dieselben Unterlagen wie Sie für den Verkauf. Fehlt etwas, verzögert sich seine Kreditzusage – und jede Woche Verzögerung ist eine Woche, in der die Zusage platzen oder ein zweiter Interessent abspringen kann. Vollständige Unterlagen sind kein Papierkram: Sie sind Verhandlungsmacht und Tempo zugleich.
Und noch ein Effekt, den man nicht unterschätzen sollte: Ein Verkäufer, der auf jede Frage eine Mappe öffnet statt „muss ich nachschauen" zu sagen, signalisiert Seriosität. Käufer zahlen für Sicherheit – auch in Form eines besseren Preises. In Wien gilt schließlich: Wer die Mappe hat, hat das Wort.
Häufige Fragen zu den Unterlagen
Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf?
Grundbuchauszug, Energieausweis, Plan, Nutzwertgutachten, alten Kaufvertrag, Betriebskosten- und Rücklagenübersicht, Versammlungsprotokolle – beim Haus zusätzlich Bau- und Benützungsbewilligung.
Was tun, wenn Unterlagen fehlen?
Fast alles ist wiederbeschaffbar – Grundbuch online, Pläne bei der MA 37, Nutzwertgutachten beim Verwalter. Diese Wege übernehme ich für Sie.
Wie aktuell muss der Grundbuchauszug sein?
Für die Vermarktung reicht ein aktueller Auszug; zum Vertrag zieht der Vertragserrichter einen tagesaktuellen. Entscheidend ist, Lasten früh zu kennen.
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Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Mehr über mich →
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