Privat verkaufen oder mit Makler? Rechnen wir es durch

Vorweg, weil es sonst niemand sagt: Ja, Sie können Ihre Wohnung privat verkaufen. Es ist legal, es ist machbar, und manche schaffen es gut. Die Frage ist nicht ob, sondern was es kostet – an Geld, Zeit und Risiko. Hier die Rechnung, ohne Schönfärberei in beide Richtungen.

1. Die Ersparnis, die keine ist

Die Rechnung des Privatverkäufers: 600.000 € Verkaufspreis, 21.600 € Provision gespart. Die Rechnung des Käufers: „Privat, ohne Makler? Dann ist ja Luft drin." Die Provision, die Sie sparen wollen, zieht Ihnen der Käufer am Verhandlungstisch wieder ab – plus Sicherheitsabschlag, weil er weiß, dass ihm kein Profi gegenübersitzt.

Dazu kommt die fehlende Preisstrategie: Privatinserate starten meist zu hoch (Eigentümerliebe ist ein schlechter Gutachter), „verbrennen" am Markt und enden nach Monaten unter Wert. Erfahrungsgemäß liegt der Privatverkauf 5–10 % unter dem professionellen Ergebnis – bei 600.000 € sind das 30.000–60.000 €. Gegen 21.600 € Provision.

Warum der Startpreis so entscheidend ist, steht hier im Detail: Der Angebotspreis-Artikel →

2. Der Zeitaufwand: Ihr zweiter Job für ein halbes Jahr

Was im Prospekt „einfach selbst inserieren" heißt, sieht in der Praxis so aus: Marktwert recherchieren, Unterlagen zusammensuchen (Grundbuch, Energieausweis, Nutzwertgutachten – die Liste ist länger, als man denkt), Fotos, Inseratstexte, Portalgebühren. Dann: jede Anfrage selbst beantworten – auch die um 21:40 Uhr, auch die vom „Investor", der nur Ihre Nummer sammeln will.

Besichtigungen an Abenden und Wochenenden, Nachfassen, Verhandeln, Vertragskoordination. Realistisch: 60–100 Stunden über mehrere Monate. Wer seinen eigenen Stundensatz kennt, kann diese Zahl direkt in die Rechnung aufnehmen. Wer dabei berufstätig ist, merkt schnell: Der Verkauf hat keine Öffnungszeiten – Käufer schon.

3. Das Risiko: Wo Privatverkäufe rechtlich scheitern

• —Ungeprüfte Käufer: Das Anbot ist unterschrieben, die Finanzierung platzt nach sechs Wochen – die Wohnung war derweil vom Markt, andere Interessenten sind weg.
• —Aufklärungspflichten: Verschwiegene oder schlicht nicht gewusste Mängel (Feuchtigkeit, nicht genehmigte Umbauten) können Jahre später zu Gewährleistungsforderungen führen.
• —Formfehler im Anbot: Ein schlampig formuliertes Kaufanbot ist trotzdem bindend – nur eben ungünstig. Nachbessern ist dann Verhandlungssache des anderen.

4. Wann Privatverkauf trotzdem passt

Ehrlichkeit muss sein: Wenn der Käufer schon feststeht – das Kind, die Nachbarin, der langjährige Mieter – und der Preis für beide Seiten außer Streit steht, brauchen Sie keinen Makler für die Vermarktung. Dann genügt ein guter Vertragserrichter, und für die neutrale Preisbasis reicht eine fundierte Bewertung → So ein Gespräch hatte ich oft – und manchmal endet es genau mit dieser Empfehlung. Es kostet Sie nichts außer einer Stunde, und mich einen Auftrag. Beides verschmerzbar.

5. Der faire Test für jeden Makler – auch für mich

Stellen Sie jedem Makler drei Fragen: Wie begründen Sie Ihren Preis? (Richtige Antwort: mit echten Vergleichsabschlüssen, schriftlich.) Was tun Sie konkret für die Vermarktung? (Richtige Antwort: mehr als „inserieren".) Wie verhandeln Sie? (Richtige Antwort: gebündelte Nachfrage, stringent, zum bestmöglichen Preis – nicht „schauen wir mal".) Wer diese Fragen nicht präzise beantwortet, verdient seine Provision nicht. Wer sie beantwortet, verdient sie mehrfach – meine Antworten stehen hier →

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