Kaum ein Wiener Bezirk ist in sich so unterschiedlich wie der 3. Es macht einen erheblichen Unterschied, ob Ihre Wohnung im Botschaftsviertel rund um die Metternichgasse liegt oder in einem Neubau nahe Hauptbahnhof. Beides ist 1030 – beides verkauft sich anders.
Der gewachsene Teil des Bezirks – Botschaftsviertel, die Gegend um Rochusmarkt und Schloss Belvedere – ist geprägt von Gründerzeithäusern, hohen Räumen und Altbaucharme. Hier kaufen Eigennutzer, die genau das suchen, und Anleger mit langem Horizont. Die Neubauquartiere rund um Hauptbahnhof und Erdberg sprechen dagegen eine andere Gruppe an: Erstkäufer, Vorsorgewohnungs-Investoren, Menschen, die Effizienz und Infrastruktur über Charakter stellen. Wer beide Gruppen mit demselben Exposé anspricht, erreicht keine richtig.
In den Gründerzeitteilen des Bezirks fällt ein großer Teil des Bestands unter das Mietrechtsgesetz – Voll- oder Teilanwendung, je nach Baujahr und Förderhistorie. Verkaufen Sie vermietet, entscheidet das über den erzielbaren Preis: Bei einer MRG-Vollanwendung ist der Mietvertrag praktisch nicht kündbar, der Kauf bricht die Miete nicht. Käufer kalkulieren das ein. Klarheit über Mietvertragstyp, Befristung, Hauptmietzins und Wertsicherung ist deshalb kein Nebenschauplatz, sondern preisbestimmend.
Wenn Sie eine Wohnung in einem noch im Abverkauf befindlichen Neubauprojekt verkaufen, stehen Sie in direkter Konkurrenz zum Bauträger – der Musterwohnung, Marketingbudget und Provisionsfreiheit für den Käufer bietet. In dieser Lage über den Preis zu gewinnen funktioniert selten. Was funktioniert: die Vorteile herausarbeiten, die der Bauträger nicht hat – bezugsfertig statt Bauzeit, gewachsene Hausgemeinschaft, bereits vorhandene Ausstattung, gegebenenfalls ein laufender Mietvertrag mit solidem Mieter.
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