Anlegerwohnung / Vorsorgewohnung verkaufen: Rendite trifft Realität

Die Vorsorgewohnung war einmal das Lieblingskind der österreichischen Geldanlage – gekauft mit Prospekt, Steuervorteil und dem Versprechen, dass sich „das von selbst zahlt". Beim Verkauf zeigt sich dann, was sie wirklich war. Gute Nachricht: Mit der richtigen Strategie ist auch der Ausstieg ein gutes Geschäft. Man muss nur wissen, an wen man verkauft – und was das Finanzamt dazu sagt.

Wie bei jeder vermieteten Wohnung entscheidet zuerst, an wen Sie verkaufen: Anleger zahlen nach Ertragswert, Eigennutzer nach Vergleichswert plus Emotion – oft ein zweistelliger Preisunterschied. Die Details dazu, inklusive Befristungs-Timing, stehen bereits hier: Vermietete Wohnung verkaufen →. Bei einer Anlegerwohnung kommt aber ein Faktor dazu, den es bei einer normal vermieteten Eigentumswohnung meist nicht gibt: die Umsatzsteuer.

1. Die Weiche, die alles entscheidet: Fortführung oder Nutzungsänderung

Wurde die Wohnung „netto" mit Vorsteuerabzug angeschafft, hängt die Steuerfrage beim Verkauf an der Käuferentscheidung: Verkaufen Sie an einen Anleger, der die Wohnung weitervermietet, kann der Verkauf steuerpflichtig (mit USt-Option) erfolgen – die Vorsteuerberichtigung entfällt dann meist, weil sich an der unternehmerischen Nutzung nichts ändert. Verkaufen Sie dagegen an einen Eigennutzer, der einzieht, endet die Vermietung – der Verkauf ist umsatzsteuerbefreit, und genau das löst die Vorsteuerberichtigung aus. Wer zuerst weiß, an wen er verkauft, weiß auch, ob die Falle überhaupt zuschnappt.

2. Die Vorsteuer-Falle mit Rechenbeispiel

Der Vorsteuerberichtigungszeitraum beträgt seit April 2012 einheitlich 20 Jahre (bei älteren Anschaffungen teils nur 10). Die Rückzahlung reduziert sich linear: pro bereits abgelaufenem Jahr ein Zwanzigstel weniger. Ein Beispiel: Bei einer Vorsorgewohnung mit 40.000 Euro ursprünglich abgezogener Vorsteuer, verkauft nach 8 Jahren an einen Eigennutzer, wären noch 12 von 20 Jahren offen – die Rückzahlung beträgt dann 12/20, also 24.000 Euro. Nach 15 Jahren wären es nur mehr 5/20, also 10.000 Euro. Die Zahl schrumpft mit jedem Jahr Haltedauer, aber sie verschwindet erst nach 20 Jahren ganz.

• —Keine Hauptwohnsitzbefreiung bei der ImmoESt: Sie haben nie dort gewohnt – also fällt auf den Veräußerungsgewinn regulär ImmoESt an: 30 % bei Neuvermögen, bei Altvermögen pauschal meist 4,2 % vom Verkaufserlös. Abschreibungen der Vermietungsjahre reduzieren den Buchwert und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn – die Grundlagen hier →
• —Deshalb meine Reihenfolge: zuerst Steuerberater (eine Stunde, gut investiert), dann Entscheidung Anleger oder Eigennutzer, dann Preisstrategie und Inserat. Ich liefere dem Steuerberater die Zahlen, die er braucht – Anschaffungskosten, AfA-Historie, Mietdaten.

3. Vermarktung: andere Zielgruppe, andere Bühne

Ein Anleger will keine Sonnenuntergangs-Lyrik, sondern ein Zahlenblatt: Nettomiete, Betriebskosten, Rücklage, Befristungsende, Mietzinsreserve, Rendite brutto/netto. Das Exposé für eine Anlegerwohnung sieht bei mir entsprechend anders aus als das für die Familienwohnung – nüchterner, tabellarischer, vollständiger (was ein Exposé können muss →). Und die Besichtigung? Findet oft gar nicht statt – gute Anleger kaufen nach Aktenlage, mit einem einzigen Termin zur Verifikation. Auch das ist eine Kunst: Der Mieter soll vom Verkauf so wenig wie möglich mitbekommen, das schützt Ihre Mieteinnahmen bis zur Übergabe.

Roald Austraat, MBA · konzessionierter Immobilienmakler in Wien · Mehr über mich →

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. USt- und ImmoESt-Fragen klärt im konkreten Fall Ihr Steuerberater – idealerweise vor dem Inserat.