Wohnung vermieten in Wien: Was am Ende wirklich übrig bleibt

Im Inserat steht „1.400 Euro Miete", und im Kopf entsteht sofort eine schöne Jahresrechnung. Zwischen der Bruttomiete und dem, was nach Betriebskosten, Steuer, Rücklage und Leerstand tatsächlich bei Ihnen ankommt, liegen gut und gerne 40 Prozent. Diese Rechnung macht man besser vor der Vermietung als nach dem ersten Steuerbescheid.

1. Brutto, netto, Ihres: drei verschiedene Mieten

Die Bruttomiete im Inserat besteht aus Hauptmietzins, Betriebskosten und zehn Prozent Umsatzsteuer. Ihr Einkommen ist allein der Hauptmietzins. Die Betriebskosten heben Sie nur ein und leiten sie an die Hausverwaltung weiter, die Umsatzsteuer gehört dem Finanzamt. Wer im Kopf mit der Bruttozahl kalkuliert, kalkuliert mit fremdem Geld – und wundert sich später über den eigenen Kontoauszug.

2. Altbau: Das Mietrechtsgesetz sitzt mit am Tisch

Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG – im Kern der klassische Wiener Altbau – ist der Hauptmietzins gesetzlich begrenzt. Basis ist der Richtwert, in Wien seit 1. April 2026: 6,74 Euro/m². Dazu kommen Zuschläge für Lage, Lift, Balkon oder Zustand und Abschläge für Nachteile; in guten Lagen entstehen mit Lagezuschlag real oft acht bis zwölf Euro. Zwei Regeln tun besonders weh:

• —Der Befristungsabschlag: Ein befristeter Vertrag kostet 25 % vom zulässigen Hauptmietzins (§ 16 Abs. 7 MRG). Die Flexibilität der Befristung bezahlen Sie also Monat für Monat mit.
• —Die Überprüfung: Mieter können den Mietzins bei der Schlichtungsstelle prüfen lassen. Zu viel Verlangtes ist zurückzuzahlen – bei befristeten Verträgen bis zu zehn Jahre rückwirkend. Ein falsch angesetzter Altbau-Mietzins ist damit kein Kavaliersdelikt, sondern eine tickende Rückzahlung.

Frei finanzierter Neubau (grob: nach 1953 errichtet) unterliegt diesen Grenzen nicht – dort bestimmt der Markt den Mietzins. Zusätzlich gilt derzeit für Richtwert- und Kategoriemieten eine gesetzliche Erhöhungsbremse: 2026 dürfen Bestandsmieten in diesem Segment höchstens um ein Prozent steigen.

3. Die Rechnung, die im Inserat fehlt

Beispiel: Neubauwohnung, 65 m², freier Mietzins, Wohnungswert rund 420.000 Euro.

• +Hauptmietzins 1.050 €/Monat → 12.600 €/Jahr
• −Leerstand und Mieterwechsel (ein Monat alle drei Jahre, gemittelt): −350 €
• −Instandhaltung (Therme, Geräte, Ausmalen beim Wechsel): −1.100 €
• −Rücklage der Eigentümergemeinschaft – zahlt der Eigentümer, nicht der Mieter: −900 €
• −Verwaltung, Steuerberatung: −550 €

Bleiben rund 9.700 Euro vor Steuer. Nach Einkommensteuer – je nach Ihrer Progression – landen etwa 6.000 bis 7.800 Euro auf dem Konto. Bezogen auf 420.000 Euro Wohnungswert sind das 1,4 bis 1,9 Prozent netto. Der Posten, den bei dieser Rechnung fast jeder vergisst, ist die Rücklage: Sie ist nicht auf den Mieter überwälzbar und frisst still ein Monatsentgelt pro Jahr. Wer sie weglässt, rechnet sich reich.

4. Steuer: Tarif statt KESt

Mieteinnahmen werden nach dem Einkommensteuertarif besteuert – bei gutem Einkommen bedeutet das bis zu 50 Prozent Grenzsteuersatz auf den Überschuss, nicht die freundlichen 27,5 Prozent, die man vom Wertpapierdepot kennt. Dagegen rechnen dürfen Sie die Abschreibung (1,5 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten pro Jahr), Fremdkapitalzinsen, auf 15 Jahre verteilte Instandsetzungen und Werbungskosten. Wer allerdings dauerhaft Verluste schreibt, riskiert die Einstufung als Liebhaberei – dann streicht das Finanzamt auch die Verlustverwertung. Die konkrete Optimierung gehört zum Steuerberater; ich liefere ihm die Zahlen.

5. Befristet oder unbefristet?

Im Altbau kostet die Befristung 25 Prozent, kauft Ihnen aber die Wohnung zurück: Nach Ablauf können Sie frei verkaufen, selbst einziehen oder neu vermieten. Ein unbefristeter MRG-Vertrag ist praktisch unkündbar und drückt später den Verkaufspreis erheblich – warum, steht hier: Vermietete Wohnung verkaufen →. Im frei finanzierten Neubau gibt es den Abschlag nicht – dort ist die Befristung für private Vermieter fast immer die richtige Wahl.

6. Und Airbnb? Die Kurzzeit-Illusion

Die Rechnung „drei Nächte bringen so viel wie eine Woche Miete" hat in Wien einen Haken bekommen: Die Bauordnung beschränkt gewerbliche Kurzzeitvermietung in Wohnzonen auf maximal 90 Tage pro Jahr, darüber braucht es eine Ausnahmebewilligung, die im klassischen Wohngebiet selten erteilt wird. Dazu kommen Ortstaxe, Meldepflichten, laufende Reinigung und ein Betreuungsaufwand, der eher an Hotellerie als an Geldanlage erinnert. Für einzelne, gut gelegene Wohnungen mit Bewilligung kann das Modell aufgehen – als bequeme Alternative zur regulären Vermietung taugt es für die meisten Eigentümer nicht.

7. Vermieten oder doch verkaufen? Die ehrliche Weiche

Bei zwei Prozent Nettorendite ist Vermieten kein Selbstläufer, sondern eine bewusste Entscheidung: für Substanzwert und mögliche Wertsteigerung, gegen Aufwand, Haftungen und gebundenes Kapital. Wer Mietersuche, MRG-Pflichten und Erhaltung schlicht nicht will, fährt mit einem Verkauf zum heutigen Preisniveau oft besser – die Rechnung dazu: Jetzt verkaufen oder warten? →. Und wer vermietet, sollte es professionell aufsetzen, vom rechtssicheren Vertrag bis zur Mieterauswahl: mein Vermietungs-Service →

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Mietzins-Obergrenzen und Steuerfragen klärt im konkreten Fall Ihr Rechtsanwalt bzw. Steuerberater. Richtwerte: Stand Juli 2026.

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